Bordeaux Métropole : 20M€ sous condition pour débloquer la production de logements sociaux
Photo d'illustration. Crédits : Adobe Stock Lucastor
Bordeaux Métropole votera en juin un fonds exceptionnel de 20 millions d’euros, pour produire 4.000 logements sociaux d’ici 2026. Une enveloppe conditionnée à la mise en chantier rapide des opérations, pour aider les bailleurs sociaux à atteindre un équilibre financier. Explications.
Ce mois-ci, les élus de Bordeaux Métropole voteront « un fonds exceptionnel de 20 millions d’euros, pour accompagner la mise en chantier à court terme de nouveaux logements sociaux ». Soit le doublement des aides d’ores et déjà appliquées. Une décision qui découle directement des blocages survenus, ces dernières années, pour faire sortir de terre de nouveaux logements sociaux. « En 2017, 2.400 logements sociaux ont été livrés, contre environ 1.900 par an, depuis, recontextualise Jean-Jacques Puyobrau, maire de Floirac et vice-président métropolitain chargé du logement, de l’habitat et de la politique de la ville. Or, nous avons une obligation de l’Etat de produire 3.000 logements sociaux chaque année. »
Les difficultés auxquelles sont confrontés les bailleurs sociaux sont plurielles. D’une part, la hausse du coût de la construction liée à l’augmentation des matières premières, la hausse des crédits immobiliers, ou encore du prix du foncier. « Il ne faut pas non plus oublier que depuis 2018, certaines mesures nationales ont eu des conséquences financières sur les bailleurs sociaux, rappelle Jean-Jacques Puyobrau. La réduction des loyers de solidarité, la hausse de la TVA, des cotisations au titre de la Caisse de garantie du logement locatif social… Et plus récemment la hausse du taux d’intérêt du Livret A. Tout cela a fragilisé la capacité des organismes HLM à produire des logements. »
Sécuriser les dossiers dès 2023
L’an dernier, la Métropole avait déjà initié un plan d’actions pour lever les points de blocage : « Suivi renforcé des bailleurs, renforcement du partenariat avec Aquitanis, abaissement des seuils d’obligation de production de logements locatifs sociaux »… « Ça n'a pas suffi », concède le vice-président métropolitain. Preuve en est, les premières estimations pour 2023 « confirment la tendance à la baisse », avec 2.100 logements sociaux qui devraient être produits. L’objectif du fonds est donc de soulager les bailleurs, tout en facilitant la mise en chantier à court terme de nouveaux logements. Concrètement, il permettrait de doubler le montant des aides aux PLAI (prêts locatifs aidés d’intégration, pour les locataires en situation de grande précarité), en passant de 10.000 à 20.000 euros. Et de doubler celles aux PLUS (prêts locatifs à usage social, pour les locataires HLM) en passant de 8.000 à 16.000 euros d’aides par logement. « Pour obtenir des résultats à court terme, ces aides seront conditionnées à un dépôt de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2024, avec un démarrage des travaux au plus tard 18 mois après la délivrance du permis », précise Jean-Jacques Puyobrau.
Effets attendus : le déblocage d’une vingtaine d’opérations, soit environ 700 logements sociaux, et la sécurisation de la programmation 2023 pour 3.296 logements sociaux. « Il est important que la Métropole affiche ses ambitions, commente Francis Stéphan, directeur général de Domofrance. Après, pourra-t-on les tenir ? Je n’en suis pas sûr… Ce n’est pas qu’une question financière, il y a l’accès au foncier, la délivrance des permis de construire, la réticence des riverains à prendre en compte. » Il reconnaît tout de même un « effet immédiat » sur la production : « Certains projets sont déjà financés mais bloqués, l’aide de la Métropole permettra de lancer le chantier immédiatement pour une livraison à deux ans. Et concernant les dossiers que l’on monte en 2023, ce soutien financier nous permettra d’équilibrer les opérations, pour des livraisons à trois ans. On va dire qu’on amorce la pompe dans une logique vertueuse. » Côté Métropole, on affirme que ce dispositif permettra la création de 4.000 logements sociaux d’ici 2025 ou 2026.
Lever les freins à plus long terme
En plus de ce fonds de soutien, les élus ont acté une nouvelle actualisation des plafonds VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, des logements sociaux construits par des promoteurs privés), « permettant de densifier et de diversifier la production, et de soutenir les opérations d’aménagement privées ». « C’est une revalorisation à hauteur de 70 euros par mètre carré », précise Jean-Jacques Puyobrau. Objectif affiché : réduire l’écart entre les prix de vente de ces logements aux bailleurs, et les coûts de sortie supportés par la promotion immobilière. « La revalorisation de ce plafond, qui n’avait pas été revu depuis deux ou trois ans, devrait nous aider à débloquer quelques dossiers », commente Francis Stephan.
Mais comment lever, à plus long terme, les blocages de la profession ? « Il faudra regarder les résultats obtenus grâce au fonds de soutien. Si l’opération s’avère bénéfique, il faudra peut-être réfléchir pour l’étendre, totalement ou partiellement, esquisse Jean-Jacques Puyobrau. Mais surtout, il faudrait que l’Etat envoie un signal conséquent et en harmonie avec les attentes de nos concitoyens… Le logement pèse lourd dans les dépenses des ménages, et certains n’ont pas la possibilité d’accéder à un logement social car on en manque. » « Il y a aussi un problème au niveau des PLU - les plans locaux d’urbanisme, un PLU permet de créer 100 logements, on ne s’autorise d'en faire que 70 », conclut de son côté Francis Stéphan. En attendant, 45.000 demandes de logement social étaient en attente, l'année dernière, sur le périmètre métropolitain.