Philippe Rondot, Domofrance : « nous avons une urgence sociale à satisfaire »

Vous venez d’être réélu à la présidence de Domofrance, quelques mois après l’annonce d’un plan stratégique à horizon 2028 qui se heurte à la crise majeure du bâtiment et de l’immobilier. Dans quel état d’esprit abordez-vous ce nouveau mandat ?
Quand je suis arrivé à la tête de Domofrance, c’était pour recentrer l’entreprise, dont l’orientation stratégique était parisienne à l’époque, sur son territoire girondin, avec la volonté de déployer ses savoir-faire à l’échelle des territoires de Nouvelle-Aquitaine. C’est une mission que nous avons remplie, je crois, avec Francis Stéphan, notre directeur général, en l’incrémentant d’une composante RSE qui vise à faire que nos actions économiques se déclinent d’une façon responsable, d’un point de vue sociétal et environnemental. Nous nous sommes également attachés à ce que cette action tienne compte de ce qu’est « la France des mille fromages ». Je le dis à tous nos salariés comme à toutes nos parties prenantes, notre action doit respecter la diversité des territoires de la région.

Le logement, comme l’emploi, sont des fixateurs du territoire, et il nous incombe donc de proposer des offres d’accompagnement adaptées – à la hauteur des 2.000 logements par an que nous produisons et des 47.000 que nous gérons, en direct pour 42.000 d’entre eux, en n’oubliant pas que les besoins du Béarn ne sont pas ceux de la Corrèze ou du Pays basque. Nous avons su, sur ce volet, conduire avec harmonie l’agrégation de filiales, mettre en place des comités de développement territoriaux, en nous appuyant à la fois sur les représentations patronales et syndicales locales conformément à notre ADN paritaire, et je pense que notre actionnaire, Action Logement, nous demandera d’aller encore plus loin.

C’est contraignant, c’est difficile, mais c’est d’autant plus important que ce nouveau mandat intervient dans un contexte de crise grave qui fait des problèmes d’aménagement du territoire une responsabilité première pour nous. Pour massifier notre action, sans la banaliser, nous avons besoin de cette mutualisation de moyens. C’est ce qui nous permettra de mettre à profit la donnée pour proposer des services toujours plus efficaces en matière de santé, d’alimentation, ou de lutte contre le réchauffement climatique, en travaillant par exemple à l’anticipation des évolutions socio-démographiques des territoires sur lesquels nous intervenons. La question du vieillissement de la population par exemple sera cruciale, elle nous impose d’avoir une vision prédictive des enjeux du maintien à domicile ou de la flexibilité de l’usage du logement.

Votre plan stratégique Vivant prévoit 3,5 milliards d’euros d’investissements sur dix ans, pour la production de logements mais aussi pour la rénovation énergétique du parc déjà bâti. L’objectif est-il tenable dans le contexte de crise actuel ?
Nous devons arriver à produire du logement, mais aussi décarboner nos organisations et nos processus, dans un contexte où la tendance inflationniste a conduit à une flambée du coût de l’argent, ce qui a un impact direct sur nos comptes. En deux ans, le taux d’intérêt du livret A a été multiplié par six, or cette remontée des taux a un impact énorme sur notre dette puisqu’elle adossée à ses encours. C’est un modèle de financement en temps long qui était positif – structurellement, les loyers suffisaient à construire et continuer à investir, mais qui aujourd’hui est déficitaire, à plus forte raison quand il faut investir de nouveaux moyens, considérables, pour financer la décarbonation. Il nous faut donc de nouveaux leviers de financement, pour lesquels nous avons besoin de toutes les parties prenantes. Je suis convaincu, encore plus à l’aube de nouveau mandat, que les solutions ne peuvent pas être monolithiques ou monocanales. La réponse doit être collective, systémique, et c’est tout le sens de l’action que nous menons avec les territoires. C’est le projet que je veux porter, avec une grande ambition, mais aussi une forme d’humilité et d’attention à la notion de risque.

Comment renforcer vos capacités de financement ?
Nous avons la chance, dans le logement social, de disposer d’actifs considérables – de l’ordre de 90 milliards d’euros pour le parc d’Action Logement, et de 2 à 3 milliards pour Domofrance – mais beaucoup de ces actifs ne sont pas vraiment actifs. Aujourd’hui, nous arrivons au bout du modèle, alors que nous vendons chaque année moins de 1% de notre parc. Il y a donc un travail à mener sur ces actifs, en rappelant qu’un logement vendu, c’est trois logements construits. Il faut aller plus loin en termes d’offre, pour retrouver des fonds propres. Et l’enjeu dépasse la simple capacité à vendre, il faut éviter les postures dogmatiques qui limitent l’intérêt de l’opération. Vendre un logement en bail réel solidaire par exemple, nous permet de garder le foncier, mais nous vendons à un prix inférieur, ce qui signifie que nous ne pouvons plus construire que deux logements au lieu de trois.

Encore faut-il trouver des acquéreurs, ce qui implique de travailler aussi sur la crise de la demande, à plus forte raison quand le secteur de la promotion souffre particulièrement de la crise ?
Le fait que l’accession à la propriété soit bloquée limite la fluidité du parc du logement locatif, il faut donc là aussi trouver des moyens de stimuler la demande, et faciliter l’accès au statut de bailleur privé. Il n’y a pas de honte à vouloir acquérir un ou deux appartements pour se constituer un petit patrimoine. Au niveau de Domofrance, nous avons repris 2.000 logements à la promotion, en accompagnement du mouvement lancé par notre actionnaire, et on sait qu’il faudrait pouvoir en reprendre le double, mais cet effort pèse aussi sur nos capacités de financement.

La péréquation semble difficile à trouver, comment rétablir un équilibre favorable à la réalisation des programmes ?
Je pense qu’il faut avoir le courage de proposer, même si je ne sais que ça ne pas plaire aux écologistes, une pause normative, comme ça a pu être proposé pour les agriculteurs. Domofrance est en avance sur le marché libre en matière de décarbonation, mais on nous demande d’aller encore plus loin sur des opérations dont on n’arrive pas à boucler le financement. Il faut évidemment garder les trajectoires, mais arrêtons la surenchère. Nous étions très heureux d’inaugurer le premier bâtiment frugal du label bordelais, mais c’est aussi ce qui m’a permis de dire à Pierre Hurmic (maire de Bordeaux, ndlr) que les conditions de reproductibilité ne sont pas réunies. Aujourd’hui, nous avons une urgence sociale à satisfaire, ce qui ne nous empêche pas par ailleurs de nous fixer des objectifs très ambitieux en matière environnementale, avec au moins 10% de matériaux issus de l'économie circulaire pour la réhabilitation programmée de 5.000 logements d’ici 2028. Le gouvernement l’a montré pour les JO, il est possible de trouver des solutions pour mettre de l’offre sur le marché quand la demande est là. J’appelle donc à une vraie réflexion pour voir comment libérer les énergies en matière de normes, de simplification, de pragmatisme et de décision locale.

Bordeaux Métropole a voté une enveloppe de 35 millions d’euros pour le logement, le gouvernement a annoncé deux quartiers prioritaires à Bordeaux, 9,5 millions d’euros du fonds SRU sont mobilisés sur deux ans dans la région pour faciliter la mise en chantier de logements sociaux… la prise de conscience semble bien réelle ?
Il y a une prise de conscience bien réelle concernant le fait du logement, et de ce point de vue, je salue la réaction des collectivités, mais on reste dans des proportions insuffisantes par rapport aux enjeux.

Quel regard portez-vous sur le projet de loi de réforme sur le logement social porté par le ministre Guillaume Kasbarian, qui prévoit notamment un assouplissement de la loi SRU en intégrant des logements intermédiaires dans les quotas ?
À ce stade, j’accueille favorablement tout ce qui va dans le sens d’une relance, mais là aussi, c’est insuffisant, la proposition de loi est en l’état bien loin de pouvoir répondre à la réalité de cette double crise de l’offre et de la demande. Je remarque d’ailleurs que la question de l’accès à ces logements intermédiaires crée très vite des crispations politiques qui n’ont pas lieu d’être. Il y a nécessité de donner accès au logement à des classes moyennes qui font vivre la ville. C’est ça, construire la mixité urbaine, et le logement intermédiaire peut participer à cet effort de fluidification dont nous avons besoin. J’attends de voir ensuite comment la loi sera portée, l’enjeu étant de créer une vraie politique efficiente, productive et durable.