Immobilier d’entreprise : un marché girondin à deux vitesses au 1er semestre 2024

Pas de catastrophisme, mais un certain attentisme. Voilà comment résumer, à mi-année, le marché de l’immobilier d’entreprises de Bordeaux Métropole, selon l’OIEB, l’observatoire dédié à la surveillance du secteur. Premier constat, concernant les bureaux : la demande placée est en recul, à la fois en volumes et en nombre de transactions. Au premier semestre 2024, 55.000 m² ont ainsi trouvé preneur, pour 120 opérations enregistrées, essentiellement dans des bureaux de seconde main (68%). Un premier bilan bien inférieur au premier semestre 2023, qui avait enregistré 161 transactions pour un total de plus de 100.000 m². « Il faut nuancer ces résultats, précise néanmoins Valéry Carron, vice-président de l’OIEB. L’an dernier, on avait encore le souffle des opérations signées les années précédentes, en 2021 et 2022, et cela se traduisait dans les chiffres. Si on fait la moyenne des cinq dernières années, le premier semestre représentait dans les 64.000 m², donc la baisse n’est pas aussi significative. » Surtout que ce ralentissement, note la vice-présidente de l’observatoire Nathalie Le Bolc'h, n'est pas propre à Bordeaux.

Euratlantique au cœur de l'offre des bureaux

Dans le détail, le secteur de la ville-centre reste le plus attractif, enregistrant un tiers des transactions. Vient ensuite le quartier Euratlantique, avec un quart des transactions dont une en compte propre : 7.500 m² pris par la MSA, la Mutualité sociale agricole, sur la rive droite de Bordeaux. Un bâtiment en R+6, développé par Nexity et Altarea Cogedim, qui devrait accueillir au premier trimestre 2026 quelque 450 salariés. Hormis cette opération et une quinzaine d’autres, la grande majorité des transactions (85%) concernent de la location. « En 2023, en année pleine, la location avait représenté 79%, rembobine Nathalie Le Bolc’h. Donc on peut dire qu’encore une fois, les entreprises ont eu un peu de mal à se faire financer leurs opérations. » Surtout, complète Valéry Carron, « on a eu un mois de mai particulièrement à trous, pour arriver dans une période électorale durant laquelle on sait très bien que les chefs d’entreprise ont plutôt tendance à attendre, et regarder comment la situation évolue, avant de prendre des décisions ». Et de préciser être relativement confiant quant à la seconde partie de l’année, durant laquelle le retard pourrait être rattrapé. Concernant la nature des transactions, 82 ont concerné un développement ou déménagement d’entreprises, et 10 relevaient d’une implantation, montrant le dynamisme du territoire.

L’offre à un an, quant à elle, s’élève à 266.000 m², soit un taux de vacances de 8%. « Cela s’explique par la livraison de programmes neufs, principalement sur Euratlantique - 45.500 m² au total. Notamment le bâtiment Les Cimes, de 17.500 m². Ensuite, on retrouve le secteur de l’ouest avec 29.500 m² de bureaux qui seront construits dans les 12 mois à venir, notamment avec une opération qui pèse un peu moins de 6.000 m², l’opération Madeira », égrène Nathalie Le Bolc’h. Le stock de bureaux disponibles, s’il augmente, reste néanmoins « relativement raisonnable ».

Les locaux d'activités et les entrepôts se maintiennent

Second segment de marché scruté par l’OIEB : les locaux d’activité et les entrepôts (dont les différences principales sont la hauteur, la présence de quais et la résistance au sol), qui enregistrent globalement de bons résultats. Les locaux d’activité ont ainsi vu passer 89 transactions pour 76.500 m², soit plus qu’un an auparavant. « Ce qui a très bien fonctionné, ce sont les comptes propres, note Nathalie Le Bolc’h. Il y en a eu cinq, pour 17.500 m² ». Dans le détail, ces opérations émanent de Lamso, Hermès, Coop&Bat, du groupe Fovéa à Villenave-d'Ornon, et du Nectar à Montussan. Globalement, les transactions se concentrent d’abord sur la rive droite hors métropole, puis sur le sud de la métropole, le nord et Bordeaux lac. « Ce qui est intéressant, c’est que globalement chaque secteur des points cardinaux représente un quart de la demande placée, analyse Valéry Carron. On voit que les entreprises sont attachées à leur secteur, mais il n’est pas rare d’avoir des sociétés qui s’installent à l’ouest et sur la rive droite, pour servir leurs clients, dans une approche de proximité. »

Les entrepôts supérieurs à 5.000 m² progressent aussi en volumes (quatre transactions pour 50.500 m², contre 43.000 m² au S1 2023), dont deux sites de classe A (jugés de hautes fonctionnalités), représentant 29.000 m². Seuls les entrepôts dont la taille est inférieure à 5.000 m² sont en net repli : une seule demande placée de 4.500 m² (en seconde main) est à relever sur le premier semestre, contre neuf transactions représentant 21.000 m² un an auparavant. « L’offre est quasi-inexistante en neuf, recontextualise Nathalie Le Bolc’h. Il faut faire avec ce qu’on a en seconde main. » Les projections à un an ne sont guère encourageantes, avec seulement 5.000 m² qui seront disponibles en neuf (mais 27.500 m² en seconde main, un volume en forte progression). « Ce sera problématique, si l’on n’a plus de petits entrepôts neufs, analyse Valéry Carron. Cela bloque les projets d’entreprises, qui sont obligées de les construire elles-mêmes si elles ne trouvent pas d’offres, donc ça prend plus de temps. » Et de préciser : « On paye aussi un développement, en matière de logistique, qui se fait de plus en plus loin avec un prix du foncier ne permettant pas de développer des opérations de cette taille. »