Faut-il investir dans l'immobilier sur le littoral néo-aquitain ? - Premium

Investir sur le littoral néo-aquitain continue de faire rêver. En dépit des prévisions de montée des eaux, malgré les conditions financières. Néanmoins, le contexte (économique, pas climatique) évolue. Lors de la dernière Matinale de l'immobilier, organisée par le Bacchus Business Club de Bordeaux, différents spécialistes ont apporté des éléments de réponse pour y voir plus clair sur le sujet de l'investissement dans l'immobilier en bord de mer. 1. Baisse globale des prix de l'immobilier« Nous sommes à une période de bascule où l'on revient aux prix de 2018-2019. » Selon Me Sébastien Artaud, président de la Chambre des notaires de la Gironde, « la raison finit par l'emporter, les vendeurs vont devoir l'accepter. En 2020-2022, on achetait n'importe quoi à n'importe quel prix. Il faut que les vendeurs acceptent de ne pas bénéficier de prix satellisés comme ont pu en bénéficier les voisins qui ont vendu sur cette période révolue. Avant, on achetait une girolle, une maison de grand-mère sur le bassin d'Arcachon, à deux millions puis on rasait tout pour reconstruire et on arrivait à un total de trois à quatre millions sans vue sur la mer, en plein milieu d'un lotissement ! C'était décorrélé de la réalité économique. Aujourd'hui, les vendeurs commencent à comprendre, les agents immobiliers les accompagnent dans cette démarche. Le marché retrouve du rationnel. »Sur le bassin d'Arcachon, par exemple, le tendance des prix du marché de l'immobilier est de -10%. Au Cap Ferret elle est de -8%, et de -7% dans la ville même d'Arcachon.2. Le recul du trait de côte s'anticipeL'érosion côtière n'est plus un risque mais une réalité à prendre désormais en compte. La Nouvelle-Aquitaine est particulièrement exposée, les conséquences sont déjà visibles (Biarritz, Lacanau, estuaire de la Gironde, Charente-Maritime). Baudoin Fournier, directeur de clientèle au sein du groupe d'assurances Filhet-Allard, n'élude pas le constat. « Le littoral aquitain fait face à une triple menace. La montée du niveau de la mer à long terme, l'intensification des événements météo à court terme - grêle, vents violents, pluies intenses -, et l'érosion côtière, résume-t-il. Cette dernière venant fortement accentuer la vulnérabilité des zones habitées et industrielles proches du rivage. La Gironde est le département qui a le plus perdu de littoral en 50 ans. » Selon les projections, le niveau de la mer pourrait s’élever de 50 cm à un mètre d’ici 2100, augmentant le risque de submersion marine. En conséquence, les coûts augmentent et les assurances y regardent à deux fois avant de répondre positivement à un client. « Tout peut être assuré, poursuit l'assureur bordelais, mais cela a un coût. Nos clients ont beaucoup plus besoin qu'avant d'être éclairés sur la gestion des risques. Autrefois, ils ne faisaient pas forcément attention ; aujourd'hui, on ne peut plus acheter comme avant, sans se poser de questions. Il y a des choix à faire. » L'assureur avance trois réactions nécessaires : anticiper l’assurabilité du bien situé en zone sensible, faire établir des diagnostics et vérifier régulièrement l'entretien du bien. 3. Le risque n'effraie pas les acquéreurs et les banques suivent Philippe de Gonneville, maire de Lège-Cap-Ferret l'assure : « Malgré les risques - submersion, feux -, nous recevons encore beaucoup de demandes. Sur la presqu'île du Cap-Ferret, il y a 12.000 résidences dont 8.000 résidences secondaires et 4.000 principales. En 2023, il y a eu 133 transactions pour un prix médian de 1,2 million d'euros. »À lire également : La Friche Bellocq Adidas, laboratoire de la co-construction vertueuseLes banques sont pourtant rassurées par les investissements immobiliers sur le littoral. En effet, elles se basent sur un contexte économique et social favorable. En Nouvelle-Aquitaine, parmi les 3,8 millions de logements, 400.000 sont des résidences secondaires. Avec 11% de résidences secondaires dans le parc de logements, la Nouvelle-Aquitaine est la cinquième région métropolitaine avec la plus grande part de résidences secondaires (9% en France métropolitaine). Quatre éléments poussent les banques à avoir confiance dans l'investissement immobilier littoral : la hausse des prix de l'immobilier ces dernières années (même si une diminution est constatée depuis récemment), l'attractivité du littoral néo-aquitain ne faiblit pas (notamment pour les étrangers), suite au Covid, 3,5% des résidences secondaires sont devenues résidences principales ; enfin, les loyers du littoral sont en hausse.Selon Laure Milon-Courrèges, directrice Marché Premium de la Caisse d’Épargne Aquitaine Poitou-Charentes, il existe différents montages financiers pour sécuriser les investissements immobiliers sur le littoral comme les prêts in fine pour optimiser la fiscalité dans le cas d’un investissement locatif, le financement à paliers contraints (souvent utilisé dans le cadre de projets où les flux de trésorerie peuvent varier au fil du temps) et les prêts immobiliers modulables et reportables avec différé d’amortissement. Malgré, donc, les risques avérés résultant du dérèglement climatique, l'investissement immobilier sur le littoral de Nouvelle-Aquitaine continue d'avoir le vent en poupe.

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